Wann lohnt sich eine Umschuldung?

Eine Umschuldung zahlt sich aus, wenn Sie den Kredit deutlich über den Break-even-Punkt hinaus halten. Verkaufen Sie die Immobilie oder schichten Sie erneut um, bevor der Punkt erreicht ist, übersteigen die Abschlusskosten die Ersparnis und die Umschuldung ist ein Nettoverlust. Drei Faustregeln: Halten Sie den Kredit mindestens doppelt so lange wie die Break-even-Zeit, beachten Sie eine eventuelle Verlängerung der Laufzeit (eine 30-jährige Umschuldung nach 5 Jahren startet die Uhr neu) und prüfen Sie, ob die monatliche Ersparnis nach Anpassung der Nebenkosten wirklich real ist.

Was zählt typischerweise zu den Abschlusskosten?

Abschlusskosten umfassen üblicherweise Bearbeitungsgebühren, Wertgutachten, Notarkosten, Grundbucheintrag, Auskunfteien sowie etwaige Bereitstellungs- oder Disagio-Punkte. Manche Umschuldungen rollen diese Kosten in den neuen Kredit — das verbirgt sie zwar in der Sofortrechnung, verlängert aber den Break-even, weil Sie sie über die Laufzeit verzinsen. Nutzen Sie die Zahl aus dem verbindlichen Angebot des Kreditgebers, nicht aus der Werbung.

Was passiert, wenn ich vor dem Break-even verkaufe oder erneut umschulde?

Sie steigen mit einem Nettoverlust aus der Umschuldung aus. Die im Voraus gezahlten Abschlusskosten wurden durch die niedrigeren Raten nie vollständig zurückgeholt — Ihr effektiver Aufwand für die Umschuldung ist der nicht eingespielte Anteil plus eventuelle Vorfälligkeitsentschädigung. Das ist das Kernrisiko einer kurzen Umschuldungsperspektive: Ein „toller Zinssatz" zählt nur, wenn Sie lang genug im Kredit bleiben, um ihn auch zu verdienen.

Worin unterscheiden sich Zins-/Laufzeit-Umschuldung und Aufstockung mit Auszahlung?

Eine Zins-/Laufzeit-Umschuldung ersetzt den Restsaldo durch einen neuen Kredit mit anderem Zins und/oder anderer Laufzeit — Ziel ist niedrigere Rate oder schnellere Tilgung, und Break-even-Berechnungen wie hier passen sauber. Eine Aufstockung mit Auszahlung erhöht hingegen den Kreditsaldo, um Eigenkapital als Bargeld herauszuziehen — der Vergleich der monatlichen Ersparnis ist verwischt, weil Sie Eigenkapital gegen Liquidität tauschen, nicht nur die Rate senken. Dieser Rechner ist für Zins-/Laufzeit-Umschuldungen gedacht; Auszahlungs-Refinanzierungen brauchen eine umfassendere Analyse.

Werden Steuern oder Nebenkosten berücksichtigt?

Nein — der Rechner geht davon aus, dass die eingegebene monatliche Ersparnis ein sauberer Direktvergleich ist. Wenn der neue Kredit die Aufteilung der Nebenkosten ändert (Grundsteuer und Versicherung können bei einer Umschuldung neu kalkuliert werden) oder sich die steuerliche Behandlung in Ihrer Rechtsordnung ändert, müssen diese Effekte in die Ersparnis-Zahl eingerechnet werden, bevor Sie sie eingeben. Im Zweifel nur die Differenz aus Zins und Tilgung verwenden und das Ergebnis als untere Schätzgrenze betrachten.

FINFinanzen

Refinanzierungs-Break-even

Finden Sie heraus, wie lange es dauert, bis die monatlichen Ersparnisse einer Umschuldung die Abschlusskosten des neuen Kredits zurückzahlen. Vor dem Break-even-Punkt verlieren Sie auf der Refinanzierung Geld; danach ist jeder Monat ein Netto-Vorteil gegenüber dem alten Kredit.

Währung

Abschlusskosten

€

Monatliche Ersparnis

€

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So funktioniert's

Formel

\text{Months} = \frac{\text{Closing Costs}}{\text{Monthly Savings}}

\text{Years} = \frac{\text{Months}}{12}

Mit

$\text{Closing Costs}$: Gesamte einmalige Kosten der Umschuldung
$\text{Monthly Savings}$: Bisherige Monatsrate minus neue Monatsrate
$\text{Months}$: Monate, bis die Ersparnisse die Abschlusskosten decken
$\text{Years}$: Monate, ausgedrückt in Jahren

Teilen Sie die Abschlusskosten durch die monatliche Ersparnis, um die Anzahl der Monate zu erhalten, bis die kumulierten Ersparnisse die einmaligen Kosten zurückzahlen. Geteilt durch 12 ergibt das den Wert in Jahren. Vor dem Break-even-Punkt sind Sie im Minus; danach ist jede weitere Monatsersparnis Netto-Vorteil gegenüber dem alten Kredit.

Refinanzierungs-Break-even

So funktioniert's

Häufig gestellte Fragen

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