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Calculadora de alquilar vs comprar

Compare alquilar y comprar durante el tiempo exacto que espera quedarse, incluyendo amortización, costos del propietario, apreciación, costos de venta y el saldo invertido del inquilino.

Moneda
Supuestos esenciales
€
años
€
€
%
años
Supuestos avanzados
%
€
% del precio de venta
%
%
Supuestos de costos del propietario
€
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€
€
Ejemplos

Una estancia corta con fricción de entrada y salida notable puede mantener el alquiler por delante.

Alquilar va por delante al final de su estancia
80.861 €
Patrimonio del propietario tras vender
116.294 €
Saldo invertido del inquilino
197.155 €

No aparece ningún cruce en el rango modelado con estos supuestos. El saldo invertido del inquilino se mantiene por delante todo el tiempo.

Solo es una estimación. Esta herramienta es previa a impuestos y depende de sus supuestos. No incluye deducciones fiscales locales, impuestos de transmisión, reglas de PMI, controles de alquiler ni previsiones medias de mercado. Cambios pequeños en los supuestos pueden cambiar mucho la respuesta.

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Ejemplos

Cómo funciona

Fórmula

L=H−D  L = H - D \;

M=L×i(1+i)n(1+i)n−1M = L \times \frac{i(1+i)^n}{(1+i)^n - 1}

Bt=L(1+i)t−M×(1+i)t−1iB_t = L(1+i)^t - M \times \frac{(1+i)^t - 1}{i}

St=Ht×(1−c)−BtS_t = H_t \times (1-c) - B_t

Rt=Rt−1(1+r)+(Cown,t−Crent,t)R_t = R_{t-1}(1+r) + (C_{\text{own},t} - C_{\text{rent},t})

Variables de cálculo

LL

Principal del préstamo tras el pago inicial(moneda)

HH

Precio inicial de la vivienda(moneda)

DD

Pago inicial(moneda)

MM

Cuota mensual de principal e intereses(moneda / mes)

ii

Tasa mensual del préstamo

nn

Plazo total del préstamo en meses

BtB_t

Saldo pendiente después del mes t(moneda)

StS_t

Patrimonio del propietario tras vender en el mes t, neto de costos de venta(moneda)

RtR_t

Saldo invertido del inquilino después del mes t(moneda)

La calculadora compara ambos caminos mes a mes. En la compra calcula la cuota hipotecaria, reduce el saldo pendiente con la amortización, suma los costos recurrentes del propietario, hace crecer el valor de la vivienda según su supuesto de apreciación y estima el efectivo neto de la venta al salir. En el alquiler empieza con el efectivo no gastado en la compra y lo capitaliza con su supuesto de rentabilidad mientras añade o resta la diferencia mensual entre el costo de comprar y el de alquilar.

  1. Convertir la estancia prevista y el plazo del préstamo a meses.
  2. Construir el cuadro de amortización mes a mes.
  3. Hacer crecer alquiler, valor de la vivienda y saldo invertido del inquilino con sus supuestos anuales.
  4. Tratar los costos del propietario introducidos como importe como presupuestos anuales fijos; los porcentuales como parte del valor actual de la vivienda.
  5. Comparar el efectivo neto de venta del propietario con el saldo invertido del inquilino y buscar el primer cruce.

Preguntas frecuentes

01¿A qué se aplica la rentabilidad del lado del inquilino?
Al efectivo que no se usa en la compra y a la diferencia mensual entre el costo de comprar y el de alquilar. Si comprar cuesta más un mes concreto, ese diferencial reduce el saldo invertido del inquilino.
02¿Por qué importan tanto los costos de venta?
Porque reducen el dinero que se queda cuando sale de la vivienda. En estancias cortas esa fricción puede pesar más que varios años de amortización y apreciación.
03¿Qué entra aquí como costos del propietario?
Los costos recurrentes no hipotecarios que decida modelar: impuesto inmobiliario, seguro, HOA/comunidad y mantenimiento.
04¿Por qué puede cambiar la respuesta al mover la duración?
Porque comprar suele tener más fricción al entrar y salir, mientras que alquilar mantiene más efectivo flexible. Con tiempo, la amortización y la apreciación pueden alcanzar.
05¿Esto demuestra que comprar siempre es mejor después de cierto número de años?
No. Es una estimación antes de impuestos totalmente guiada por sus supuestos. Pequeños cambios pueden mover mucho el punto de equilibrio o hacerlo desaparecer.

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