À quoi s’applique le rendement côté locataire ?

Au cash qui n’est pas immobilisé dans l’achat et à l’écart mensuel entre le coût d’achat et le coût de location. Si acheter coûte plus cher un mois donné, ce différentiel réduit le solde investi du locataire.

Pourquoi les frais de revente comptent-ils autant ?

Ils réduisent le cash que vous récupérez à la sortie. Sur un séjour court, cette friction peut absorber plusieurs années d’amortissement et d’appréciation.

Que recouvrent ici les coûts propriétaire ?

Les coûts récurrents non hypothécaires que vous choisissez de modéliser : taxe foncière, assurance, charges de copro/HOA et entretien.

Pourquoi le verdict change-t-il avec la durée de détention ?

Parce que l’achat supporte davantage de friction à l’entrée et à la sortie, alors que la location laisse plus de cash flexible. Avec le temps, amortissement et appréciation peuvent compenser.

Ce calculateur prouve-t-il qu’acheter devient toujours meilleur après un certain nombre d’années ?

Non. C’est une estimation avant impôts entièrement pilotée par vos hypothèses. De petites variations peuvent déplacer le point d’équilibre ou le faire disparaître.

Calculateur louer ou acheter

Comparez la location et l’achat sur votre durée de détention prévue, avec amortissement du prêt, coûts de propriétaire, appréciation, frais de revente et capital du locataire investi.

Devise

Hypothèses essentielles

Loyer mensuel

€

Durée prévue sur place

ans

Prix du logement

€

Saisie de l’apport

Apport

€

Taux du prêt

Durée du prêt

ans

Hypothèses avancées

Hausse annuelle du loyer

Frais d’achat

€

Frais de revente

% du prix de vente

Appréciation attendue

Rendement côté locataire

Hypothèses de coûts propriétaire

Saisie des coûts propriétaire

Taxe foncière

€

Assurance

€

Entretien

€

Charges HOA / copro

€

Exemples

Saisissez des valeurs ci-dessus pour voir les résultats

Comment ça marche

Formule

L = H - D \;

M = L \times \frac{i(1+i)^n}{(1+i)^n - 1}

B_t = L(1+i)^t - M \times \frac{(1+i)^t - 1}{i}

S_t = H_t \times (1-c) - B_t

R_t = R_{t-1}(1+r) + (C_{\text{own},t} - C_{\text{rent},t})

$L$: Capital emprunté après l’apport(devise)
$H$: Prix initial du logement(devise)
$D$: Apport(devise)
$M$: Mensualité de principal et intérêts(devise / mois)
$i$: Taux d’intérêt mensuel du prêt
$n$: Durée totale du prêt en mois
$B_t$: Solde restant dû après le mois t(devise)
$S_t$: Équité propriétaire après revente au mois t, nette des frais de revente(devise)
$R_t$: Solde investi du locataire après le mois t(devise)

Le calculateur compare les deux trajectoires mois par mois. Côté achat, il calcule la mensualité du prêt, réduit le solde restant via l’amortissement, ajoute les coûts récurrents du propriétaire, fait évoluer la valeur du logement selon votre hypothèse d’appréciation et estime le produit net de revente. Côté location, il démarre avec le cash non dépensé dans l’achat puis fait croître ce solde selon votre hypothèse de rendement, tout en ajoutant ou retirant l’écart mensuel de coût entre achat et location.

Convertir la durée prévue et la durée du prêt en mois.
Construire l’amortissement mois par mois.
Faire évoluer le loyer, la valeur du logement et l’épargne du locataire selon vos hypothèses annuelles.
Traiter les coûts propriétaire saisis en montant comme des budgets annuels fixes et ceux saisis en pourcentage comme des parts de la valeur courante du logement.
Comparer le produit net de revente avec le solde investi du locataire puis repérer le premier croisement.

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