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Calculateur louer ou acheter

Comparez la location et l’achat sur votre durée de détention prévue, avec amortissement du prêt, coûts de propriétaire, appréciation, frais de revente et capital du locataire investi.

Devise
Hypothèses essentielles
€
ans
€
€
%
ans
Hypothèses avancées
%
€
% du prix de vente
%
%
Hypothèses de coûts propriétaire
€
€
€
€
Exemples

Un séjour court avec des frictions d’entrée et de sortie marquées peut laisser la location devant.

La location est devant à la fin de votre séjour
80 861 €
Équité propriétaire après revente
116 294 €
Solde investi du locataire
197 155 €

Aucun croisement n’apparaît sur la plage modélisée avec ces hypothèses. Le solde investi du locataire reste donc devant pendant toute la période.

Estimation uniquement. Cet outil est hors impôts et entièrement piloté par vos hypothèses. Il n’intègre pas les avantages fiscaux locaux, taxes de mutation, règles PMI, encadrement des loyers ni prévisions de marché. De petits changements d’hypothèses peuvent modifier fortement le résultat.

Utile ?

Exemples

Comment ça marche

Formule

L=H−D  L = H - D \;

M=L×i(1+i)n(1+i)n−1M = L \times \frac{i(1+i)^n}{(1+i)^n - 1}

Bt=L(1+i)t−M×(1+i)t−1iB_t = L(1+i)^t - M \times \frac{(1+i)^t - 1}{i}

St=Ht×(1−c)−BtS_t = H_t \times (1-c) - B_t

Rt=Rt−1(1+r)+(Cown,t−Crent,t)R_t = R_{t-1}(1+r) + (C_{\text{own},t} - C_{\text{rent},t})

Variables de calcul

LL

Capital emprunté après l’apport(devise)

HH

Prix initial du logement(devise)

DD

Apport(devise)

MM

Mensualité de principal et intérêts(devise / mois)

ii

Taux d’intérêt mensuel du prêt

nn

Durée totale du prêt en mois

BtB_t

Solde restant dû après le mois t(devise)

StS_t

Équité propriétaire après revente au mois t, nette des frais de revente(devise)

RtR_t

Solde investi du locataire après le mois t(devise)

Le calculateur compare les deux trajectoires mois par mois. Côté achat, il calcule la mensualité du prêt, réduit le solde restant via l’amortissement, ajoute les coûts récurrents du propriétaire, fait évoluer la valeur du logement selon votre hypothèse d’appréciation et estime le produit net de revente. Côté location, il démarre avec le cash non dépensé dans l’achat puis fait croître ce solde selon votre hypothèse de rendement, tout en ajoutant ou retirant l’écart mensuel de coût entre achat et location.

  1. Convertir la durée prévue et la durée du prêt en mois.
  2. Construire l’amortissement mois par mois.
  3. Faire évoluer le loyer, la valeur du logement et l’épargne du locataire selon vos hypothèses annuelles.
  4. Traiter les coûts propriétaire saisis en montant comme des budgets annuels fixes et ceux saisis en pourcentage comme des parts de la valeur courante du logement.
  5. Comparer le produit net de revente avec le solde investi du locataire puis repérer le premier croisement.

Questions fréquentes

01À quoi s’applique le rendement côté locataire ?
Au cash qui n’est pas immobilisé dans l’achat et à l’écart mensuel entre le coût d’achat et le coût de location. Si acheter coûte plus cher un mois donné, ce différentiel réduit le solde investi du locataire.
02Pourquoi les frais de revente comptent-ils autant ?
Ils réduisent le cash que vous récupérez à la sortie. Sur un séjour court, cette friction peut absorber plusieurs années d’amortissement et d’appréciation.
03Que recouvrent ici les coûts propriétaire ?
Les coûts récurrents non hypothécaires que vous choisissez de modéliser : taxe foncière, assurance, charges de copro/HOA et entretien.
04Pourquoi le verdict change-t-il avec la durée de détention ?
Parce que l’achat supporte davantage de friction à l’entrée et à la sortie, alors que la location laisse plus de cash flexible. Avec le temps, amortissement et appréciation peuvent compenser.
05Ce calculateur prouve-t-il qu’acheter devient toujours meilleur après un certain nombre d’années ?
Non. C’est une estimation avant impôts entièrement pilotée par vos hypothèses. De petites variations peuvent déplacer le point d’équilibre ou le faire disparaître.

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