Do czego stosowana jest stopa zwrotu po stronie najemcy?

Do gotówki, której nie wydajesz na zakup, oraz do miesięcznej różnicy kosztów między kupnem a wynajmem. Jeśli kupno w danym miesiącu kosztuje więcej, ta różnica obniża zainwestowane saldo najemcy.

Dlaczego koszty sprzedaży są tak ważne?

Bo zmniejszają gotówkę, którą zatrzymujesz przy wyjściu z nieruchomości. Przy krótkim horyzoncie ta frikcja może przeważyć nad kilkoma latami spłaty kapitału i wzrostu wartości.

Co liczy się tu jako koszty właściciela?

Bieżące koszty niezwiązane bezpośrednio z ratą kredytu: podatek od nieruchomości, ubezpieczenie, HOA/opłaty wspólnoty i utrzymanie.

Dlaczego odpowiedź może się zmienić po zmianie długości pobytu?

Bo zakup zwykle ma większe koszty wejścia i wyjścia, a wynajem zostawia więcej elastycznej gotówki. Z czasem spłata kapitału i wzrost wartości mogą to nadrobić.

Czy to dowodzi, że zakup zawsze jest lepszy po określonej liczbie lat?

Nie. To przedpodatkowy szacunek oparty wyłącznie na Twoich założeniach. Niewielkie zmiany mogą mocno przesunąć próg opłacalności albo go usunąć.

Kalkulator wynajem czy zakup

Porównaj wynajem i zakup przez dokładnie taki okres, jaki planujesz zostać, z uwzględnieniem spłaty kredytu, kosztów właściciela, wzrostu wartości, kosztów sprzedaży i inwestowanego kapitału najemcy.

Waluta

Kluczowe założenia

Miesięczny czynsz

zł

Jak długo planujesz zostać

lat

Cena nieruchomości

zł

Forma wkładu własnego

Wkład własny

zł

Oprocentowanie kredytu

Okres kredytu

lat

Założenia zaawansowane

Roczny wzrost czynszu

Koszty zakupu

zł

Koszty sprzedaży

% ceny sprzedaży

Oczekiwany wzrost wartości

Stopa zwrotu po stronie najemcy

Założenia kosztów właściciela

Forma kosztów właściciela

Podatek od nieruchomości

zł

Ubezpieczenie

zł

Utrzymanie

zł

HOA / opłaty wspólnoty

zł

Przykłady

Wprowadź wartości powyżej, aby zobaczyć wyniki

Jak to działa

Wzór

L = H - D \;

M = L \times \frac{i(1+i)^n}{(1+i)^n - 1}

B_t = L(1+i)^t - M \times \frac{(1+i)^t - 1}{i}

S_t = H_t \times (1-c) - B_t

R_t = R_{t-1}(1+r) + (C_{\text{own},t} - C_{\text{rent},t})

$L$: Kwota kredytu po wkładzie własnym(waluta)
$H$: Początkowa cena nieruchomości(waluta)
$D$: Wkład własny(waluta)
$M$: Miesięczna rata kapitałowo-odsetkowa(waluta / miesiąc)
$i$: Miesięczna stopa procentowa kredytu
$n$: Łączny okres kredytu w miesiącach
$B_t$: Pozostałe saldo zadłużenia po miesiącu t(waluta)
$S_t$: Kapitał właściciela po sprzedaży w miesiącu t, po kosztach sprzedaży(waluta)
$R_t$: Zainwestowane saldo najemcy po miesiącu t(waluta)

Kalkulator porównuje obie ścieżki miesiąc po miesiącu. Po stronie zakupu liczy ratę kredytu, obniża saldo zadłużenia przez amortyzację, dodaje bieżące koszty właściciela, rozwija wartość nieruchomości według założonego wzrostu i szacuje wpływy netto ze sprzedaży przy wyjściu. Po stronie najmu zaczyna od kapitału niewydanego na zakup i kapitalizuje go według założonej stopy zwrotu, jednocześnie dodając lub odejmując miesięczną różnicę kosztów między kupnem a wynajmem.

Zamień planowany okres i czas kredytu na miesiące.
Zbuduj harmonogram spłaty miesiąc po miesiącu.
Rozwijaj czynsz, wartość nieruchomości i saldo inwestycji najemcy zgodnie z rocznymi założeniami.
Koszty właściciela wpisane jako kwoty traktuj jako stałe budżety roczne; koszty procentowe jako część bieżącej wartości nieruchomości.
Porównaj wpływy netto ze sprzedaży z zainwestowanym saldem najemcy i znajdź pierwszy punkt przecięcia.

Często zadawane pytania

Powiązane kalkulatory

Kalkulator kredytu hipotecznego

Pełna miesięczna rata PITI w jednej kwocie.

Kalkulator kredytu / hipoteki

Miesięczna rata, łączne odsetki i wcześniejsza spłata z nadpłatami.

Kalkulator progu rentowności refinansowania

Miesiące do pokrycia kosztów zamknięcia.

Kalkulator wynajem czy zakup

Jak to działa

Często zadawane pytania

Powiązane kalkulatory

Wszystkie kalkulatory

Gotowy do obliczeń?