CalcLibrary

Kalkulator wynajem czy zakup

Porównaj wynajem i zakup przez dokładnie taki okres, jaki planujesz zostać, z uwzględnieniem spłaty kredytu, kosztów właściciela, wzrostu wartości, kosztów sprzedaży i inwestowanego kapitału najemcy.

Waluta
Kluczowe założenia
zł
lat
zł
zł
%
lat
Założenia zaawansowane
%
zł
% ceny sprzedaży
%
%
Założenia kosztów właściciela
zł
zł
zł
zł
Przykłady

Krótki okres z istotnymi kosztami wejścia i wyjścia może utrzymać przewagę wynajmu.

Wynajem jest z przodu na koniec Twojego okresu
80 861 zł
Kapitał właściciela po sprzedaży
116 294 zł
Zainwestowane saldo najemcy
197 155 zł

W modelowanym zakresie nie pojawia się punkt przecięcia przy tych założeniach. Zainwestowane saldo najemcy pozostaje więc z przodu przez cały czas.

To tylko szacunek. Narzędzie jest przedpodatkowe i całkowicie zależne od Twoich założeń. Nie uwzględnia lokalnych ulg podatkowych, podatków od transakcji, zasad PMI, regulacji czynszowych ani średnich prognoz rynkowych. Małe zmiany założeń mogą znacząco zmienić wynik.

Czy to było pomocne?

Przykłady

Jak to działa

Wzór

L=H−D  L = H - D \;

M=L×i(1+i)n(1+i)n−1M = L \times \frac{i(1+i)^n}{(1+i)^n - 1}

Bt=L(1+i)t−M×(1+i)t−1iB_t = L(1+i)^t - M \times \frac{(1+i)^t - 1}{i}

St=Ht×(1−c)−BtS_t = H_t \times (1-c) - B_t

Rt=Rt−1(1+r)+(Cown,t−Crent,t)R_t = R_{t-1}(1+r) + (C_{\text{own},t} - C_{\text{rent},t})

Zmienne

LL

Kwota kredytu po wkładzie własnym(waluta)

HH

Początkowa cena nieruchomości(waluta)

DD

Wkład własny(waluta)

MM

Miesięczna rata kapitałowo-odsetkowa(waluta / miesiąc)

ii

Miesięczna stopa procentowa kredytu

nn

Łączny okres kredytu w miesiącach

BtB_t

Pozostałe saldo zadłużenia po miesiącu t(waluta)

StS_t

Kapitał właściciela po sprzedaży w miesiącu t, po kosztach sprzedaży(waluta)

RtR_t

Zainwestowane saldo najemcy po miesiącu t(waluta)

Kalkulator porównuje obie ścieżki miesiąc po miesiącu. Po stronie zakupu liczy ratę kredytu, obniża saldo zadłużenia przez amortyzację, dodaje bieżące koszty właściciela, rozwija wartość nieruchomości według założonego wzrostu i szacuje wpływy netto ze sprzedaży przy wyjściu. Po stronie najmu zaczyna od kapitału niewydanego na zakup i kapitalizuje go według założonej stopy zwrotu, jednocześnie dodając lub odejmując miesięczną różnicę kosztów między kupnem a wynajmem.

  1. Zamień planowany okres i czas kredytu na miesiące.
  2. Zbuduj harmonogram spłaty miesiąc po miesiącu.
  3. Rozwijaj czynsz, wartość nieruchomości i saldo inwestycji najemcy zgodnie z rocznymi założeniami.
  4. Koszty właściciela wpisane jako kwoty traktuj jako stałe budżety roczne; koszty procentowe jako część bieżącej wartości nieruchomości.
  5. Porównaj wpływy netto ze sprzedaży z zainwestowanym saldem najemcy i znajdź pierwszy punkt przecięcia.

Często zadawane pytania

01Do czego stosowana jest stopa zwrotu po stronie najemcy?
Do gotówki, której nie wydajesz na zakup, oraz do miesięcznej różnicy kosztów między kupnem a wynajmem. Jeśli kupno w danym miesiącu kosztuje więcej, ta różnica obniża zainwestowane saldo najemcy.
02Dlaczego koszty sprzedaży są tak ważne?
Bo zmniejszają gotówkę, którą zatrzymujesz przy wyjściu z nieruchomości. Przy krótkim horyzoncie ta frikcja może przeważyć nad kilkoma latami spłaty kapitału i wzrostu wartości.
03Co liczy się tu jako koszty właściciela?
Bieżące koszty niezwiązane bezpośrednio z ratą kredytu: podatek od nieruchomości, ubezpieczenie, HOA/opłaty wspólnoty i utrzymanie.
04Dlaczego odpowiedź może się zmienić po zmianie długości pobytu?
Bo zakup zwykle ma większe koszty wejścia i wyjścia, a wynajem zostawia więcej elastycznej gotówki. Z czasem spłata kapitału i wzrost wartości mogą to nadrobić.
05Czy to dowodzi, że zakup zawsze jest lepszy po określonej liczbie lat?
Nie. To przedpodatkowy szacunek oparty wyłącznie na Twoich założeniach. Niewielkie zmiany mogą mocno przesunąć próg opłacalności albo go usunąć.

Wszystkie kalkulatory