CalcLibrary

Kalkulator progu rentowności refinansowania

Sprawdź, ile czasu potrzeba, aby miesięczne oszczędności z refinansowania spłaciły koszty zamknięcia nowego kredytu. Przed progiem tracisz na operacji; po jego przekroczeniu każdy miesiąc to czysty zysk względem starego kredytu.

Waluta
zł
zł
zł
Przykłady

5 000 zł kosztów zamknięcia i 200 zł oszczędności miesięcznej → 25 miesięcy (około 2 lata) do progu.

Miesiące do progu
25 mies.
Lata do progu
2,1 lat
Oszczędności przez planowany okres
12 000,00 zł
Zysk/strata netto przez planowany okres
7000,00 zł

Czy to było pomocne?

Przykłady

Jak to działa

Wzór

Monthly Savings=Current Payment−New Payment\text{Monthly Savings} = \text{Current Payment} - \text{New Payment}

Months=Closing CostsMonthly Savings\text{Months} = \frac{\text{Closing Costs}}{\text{Monthly Savings}}

Years=Months12\text{Years} = \frac{\text{Months}}{12}

Planned-stay Savings=Monthly Savings×Planned Stay Months\text{Planned-stay Savings} = \text{Monthly Savings} \times \text{Planned Stay Months}

Net Gain/Loss=Planned-stay Savings−Closing Costs\text{Net Gain/Loss} = \text{Planned-stay Savings} - \text{Closing Costs}

Zmienne

Current Payment\text{Current Payment}

Miesięczna rata przed refinansowaniem

New Payment\text{New Payment}

Szacowana miesięczna rata po refinansowaniu

Closing Costs\text{Closing Costs}

Łączny koszt początkowy refinansowania

Monthly Savings\text{Monthly Savings}

Poprzednia rata minus nowa rata

Planned Stay Months\text{Planned Stay Months}

Planowany czas utrzymania refinansowanego kredytu w miesiącach

Months\text{Months}

Miesiące potrzebne do pokrycia kosztów zamknięcia

Years\text{Years}

Miesiące wyrażone w latach

Podziel koszty zamknięcia przez miesięczną oszczędność, aby uzyskać liczbę miesięcy, po których skumulowane oszczędności pokryją koszt początkowy. Dzieląc przez 12, otrzymasz odpowiednik w latach. Przed progiem tracisz; po nim każda kolejna miesięczna oszczędność to czysty zysk względem starego kredytu.

Często zadawane pytania

01Kiedy refinansowanie ma sens?
Refinansowanie opłaca się, gdy zatrzymujesz kredyt znacznie po przekroczeniu progu rentowności. Jeśli planujesz sprzedaż lub kolejne refinansowanie przed osiągnięciem progu, koszty zamknięcia przewyższają oszczędności i operacja przynosi stratę. Trzy praktyczne reguły: trzymaj kredyt co najmniej dwa razy dłużej niż okres progu, uwzględnij ewentualne wydłużenie okresu (refinansowanie na 30 lat po 5 latach spłat resetuje zegar) oraz sprawdź, czy oszczędność jest realna po uwzględnieniu zmian opłat dodatkowych.
02Co zwykle wchodzi w skład kosztów zamknięcia?
Koszty zamknięcia zwykle obejmują prowizję bankową, wycenę nieruchomości, opłaty notarialne, wpis hipoteki, raporty kredytowe oraz ewentualne punkty obniżające oprocentowanie. Niektóre refinansowania wliczają te koszty w kapitał nowego kredytu — to ukrywa je w fakturze początkowej, ale wydłuża próg, ponieważ płacisz od nich odsetki przez całe życie kredytu. Korzystaj z liczby z wiążącej oferty kredytodawcy, nie z folderu marketingowego.
03A co, jeśli sprzedam lub refinansuję ponownie przed osiągnięciem progu?
Wychodzisz z operacji ze stratą netto. Koszty zapłacone z góry nigdy nie zostały w pełni odzyskane przez niższe raty, a Twój efektywny koszt to nieodzyskana część plus ewentualna prowizja za wcześniejszą spłatę. To kluczowe ryzyko refinansowania w krótkim horyzoncie: „świetne oprocentowanie" liczy się tylko, gdy zostaniesz w kredycie wystarczająco długo, aby je zarobić.
04Czym się różni refinansowanie zmieniające oprocentowanie/okres od wypłaty części kapitału?
Refinansowanie zmieniające oprocentowanie i okres wymienia istniejące saldo na nowy kredyt o innym oprocentowaniu lub okresie — celem jest niższa rata lub szybsza spłata, a matematyka progu ma tu czyste zastosowanie. Refinansowanie z wypłatą części kapitału zwiększa saldo, by zamienić część własności na gotówkę — porównanie rat staje się rozmyte, bo wymieniasz kapitał na płynność. Ten kalkulator dotyczy refinansowań zmieniających oprocentowanie/okres; wypłaty wymagają szerszej analizy.
05Czy uwzględniane są podatki lub opłaty dodatkowe?
Nie — kalkulator zakłada, że wpisana oszczędność miesięczna jest czystym porównaniem netto. Jeśli nowy kredyt zmienia podział opłat dodatkowych (podatek od nieruchomości i ubezpieczenia mogą zostać przekalkulowane przy refinansowaniu) lub zmienia odliczalność odsetek w Twojej jurysdykcji, te efekty trzeba uwzględnić w kwocie oszczędności przed wprowadzeniem. W razie wątpliwości użyj wyłącznie różnicy kapitału i odsetek i traktuj wynik jako dolne ograniczenie.

Wszystkie kalkulatory