A que se aplica o retorno do lado do inquilino?

Ao dinheiro que não foi usado na compra e à diferença mensal entre o custo de comprar e o de alugar. Se comprar custa mais em certo mês, essa diferença reduz o saldo investido do inquilino.

Por que os custos de venda importam tanto?

Porque reduzem o caixa que você leva ao sair do imóvel. Em estadias curtas, essa fricção pode pesar mais do que alguns anos de amortização e valorização.

O que entra aqui como custos do proprietário?

Os custos recorrentes não hipotecários que você decidir modelar: imposto do imóvel, seguro, condomínio/HOA e manutenção.

Por que o resultado pode mudar quando altero o tempo de permanência?

Porque comprar normalmente tem mais fricção na entrada e na saída, enquanto alugar deixa mais caixa flexível. Com tempo, amortização e valorização podem alcançar.

Isto prova que comprar é sempre melhor depois de alguns anos?

Não. É uma estimativa antes de impostos guiada pelas suas suposições. Pequenas mudanças podem deslocar bastante o ponto de equilíbrio ou eliminá-lo.

Calculadora alugar vs comprar

Compare alugar e comprar pelo tempo exato que espera ficar, incluindo amortização, custos do proprietário, valorização, custos de venda e o saldo investido do inquilino.

Moeda

Hipóteses essenciais

Aluguel mensal

€

Tempo que você espera ficar

anos

Preço do imóvel

€

Forma da entrada

Entrada

€

Taxa do financiamento

Prazo do financiamento

anos

Hipóteses avançadas

Aumento anual do aluguel

Custos de compra

€

Custos de venda

% do preço de venda

Valorização esperada do imóvel

Retorno do lado do inquilino

Hipóteses de custos do proprietário

Forma dos custos do proprietário

Imposto do imóvel

€

Seguro

€

Manutenção

€

Condomínio / HOA

€

Exemplos

Insira valores acima para ver resultados

Como funciona

Fórmula

L = H - D \;

M = L \times \frac{i(1+i)^n}{(1+i)^n - 1}

B_t = L(1+i)^t - M \times \frac{(1+i)^t - 1}{i}

S_t = H_t \times (1-c) - B_t

R_t = R_{t-1}(1+r) + (C_{\text{own},t} - C_{\text{rent},t})

$L$: Principal financiado após a entrada(moeda)
$H$: Preço inicial do imóvel(moeda)
$D$: Entrada(moeda)
$M$: Parcela mensal de principal e juros(moeda / mês)
$i$: Taxa mensal do financiamento
$n$: Prazo total do financiamento em meses
$B_t$: Saldo devedor após o mês t(moeda)
$S_t$: Patrimônio líquido após a venda no mês t, já descontados os custos de venda(moeda)
$R_t$: Saldo investido do inquilino após o mês t(moeda)

A calculadora compara os dois caminhos mês a mês. Na compra, calcula a prestação do financiamento, reduz o saldo devedor pela amortização, soma os custos recorrentes do proprietário, faz o valor do imóvel crescer pela sua suposição de valorização e estima o valor líquido da venda na saída. No aluguel, começa com o dinheiro não gasto na compra e capitaliza esse saldo pelo retorno assumido, somando ou subtraindo a diferença mensal entre comprar e alugar.

Converter permanência e prazo do financiamento em meses.
Construir o cronograma de amortização mês a mês.
Fazer aluguel, valor do imóvel e saldo investido do inquilino evoluírem com suas hipóteses anuais.
Tratar custos do proprietário em valor como orçamentos anuais fixos; custos em percentual como parcelas do valor atual do imóvel.
Comparar o valor líquido da venda com o saldo investido do inquilino e procurar o primeiro cruzamento.

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