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Calculadora alugar vs comprar

Compare alugar e comprar pelo tempo exato que espera ficar, incluindo amortização, custos do proprietário, valorização, custos de venda e o saldo investido do inquilino.

Moeda
Hipóteses essenciais
€
anos
€
€
%
anos
Hipóteses avançadas
%
€
% do preço de venda
%
%
Hipóteses de custos do proprietário
€
€
€
€
Exemplos

Uma permanência curta com fricção relevante de entrada e saída pode manter o aluguel na frente.

Alugar fica à frente ao fim da sua permanência
€ 80.861
Patrimônio do proprietário após a venda
€ 116.294
Saldo investido do inquilino
€ 197.155

Nenhum cruzamento aparece no intervalo modelado com essas suposições. O saldo investido do inquilino fica à frente o tempo todo.

Apenas estimativa. Esta ferramenta é pré-impostos e totalmente guiada por hipóteses. Não inclui benefícios fiscais locais, tributos de transmissão, regras de PMI, controle de aluguel nem previsões médias de mercado. Pequenas mudanças nas hipóteses podem alterar bastante a resposta.

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Exemplos

Como funciona

Fórmula

L=H−D  L = H - D \;

M=L×i(1+i)n(1+i)n−1M = L \times \frac{i(1+i)^n}{(1+i)^n - 1}

Bt=L(1+i)t−M×(1+i)t−1iB_t = L(1+i)^t - M \times \frac{(1+i)^t - 1}{i}

St=Ht×(1−c)−BtS_t = H_t \times (1-c) - B_t

Rt=Rt−1(1+r)+(Cown,t−Crent,t)R_t = R_{t-1}(1+r) + (C_{\text{own},t} - C_{\text{rent},t})

Variáveis

LL

Principal financiado após a entrada(moeda)

HH

Preço inicial do imóvel(moeda)

DD

Entrada(moeda)

MM

Parcela mensal de principal e juros(moeda / mês)

ii

Taxa mensal do financiamento

nn

Prazo total do financiamento em meses

BtB_t

Saldo devedor após o mês t(moeda)

StS_t

Patrimônio líquido após a venda no mês t, já descontados os custos de venda(moeda)

RtR_t

Saldo investido do inquilino após o mês t(moeda)

A calculadora compara os dois caminhos mês a mês. Na compra, calcula a prestação do financiamento, reduz o saldo devedor pela amortização, soma os custos recorrentes do proprietário, faz o valor do imóvel crescer pela sua suposição de valorização e estima o valor líquido da venda na saída. No aluguel, começa com o dinheiro não gasto na compra e capitaliza esse saldo pelo retorno assumido, somando ou subtraindo a diferença mensal entre comprar e alugar.

  1. Converter permanência e prazo do financiamento em meses.
  2. Construir o cronograma de amortização mês a mês.
  3. Fazer aluguel, valor do imóvel e saldo investido do inquilino evoluírem com suas hipóteses anuais.
  4. Tratar custos do proprietário em valor como orçamentos anuais fixos; custos em percentual como parcelas do valor atual do imóvel.
  5. Comparar o valor líquido da venda com o saldo investido do inquilino e procurar o primeiro cruzamento.

Perguntas frequentes

01A que se aplica o retorno do lado do inquilino?
Ao dinheiro que não foi usado na compra e à diferença mensal entre o custo de comprar e o de alugar. Se comprar custa mais em certo mês, essa diferença reduz o saldo investido do inquilino.
02Por que os custos de venda importam tanto?
Porque reduzem o caixa que você leva ao sair do imóvel. Em estadias curtas, essa fricção pode pesar mais do que alguns anos de amortização e valorização.
03O que entra aqui como custos do proprietário?
Os custos recorrentes não hipotecários que você decidir modelar: imposto do imóvel, seguro, condomínio/HOA e manutenção.
04Por que o resultado pode mudar quando altero o tempo de permanência?
Porque comprar normalmente tem mais fricção na entrada e na saída, enquanto alugar deixa mais caixa flexível. Com tempo, amortização e valorização podem alcançar.
05Isto prova que comprar é sempre melhor depois de alguns anos?
Não. É uma estimativa antes de impostos guiada pelas suas suposições. Pequenas mudanças podem deslocar bastante o ponto de equilíbrio ou eliminá-lo.

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