Quando vale a pena refinanciar?

Um refinanciamento compensa quando se mantém o crédito bem para além do ponto de equilíbrio. Se planeia vender ou voltar a refinanciar antes, os custos de fecho ultrapassam a poupança e a operação fica negativa. Três regras práticas: manter o crédito pelo menos o dobro do tempo do equilíbrio, considerar um eventual alongamento do prazo (um refinanciamento a 30 anos depois de 5 anos de pagamentos reinicia o relógio) e confirmar que a poupança mensal é real após o reajuste de despesas acessórias.

O que costuma incluir os custos de fecho?

Os custos de fecho normalmente agrupam comissões de abertura, avaliação, notário, registo, relatórios de crédito e eventuais pontos de desconto. Alguns refinanciamentos integram estes custos no capital do novo crédito — isso oculta-os na fatura imediata mas estende o equilíbrio, porque irá pagar juros sobre eles durante toda a vida do crédito. Use o valor da proposta vinculativa do credor, não o de um folheto comercial.

E se eu vender ou refinanciar de novo antes do equilíbrio?

Sai com uma perda líquida na operação. Os custos pagos antecipadamente nunca são totalmente recuperados pelas prestações mais baixas, e o seu custo efetivo é a parte não recuperada mais qualquer comissão de amortização antecipada. É o risco central de um refinanciamento a curto prazo: uma «boa taxa» só conta se ficar tempo suficiente no crédito para a recuperar.

Qual a diferença entre refinanciamento de taxa/prazo e refinanciamento com retirada de capital?

Um refinanciamento de taxa e prazo troca o saldo existente por um novo crédito com taxa ou prazo diferentes — o objetivo é baixar a prestação ou encurtar o prazo, e a matemática do equilíbrio aplica-se de forma limpa. Um refinanciamento com retirada de capital aumenta o saldo para converter parte do património em dinheiro — a comparação de prestações fica turva, porque se troca capital próprio por liquidez. Este calculador serve refinanciamentos de taxa/prazo; os de retirada exigem uma análise mais ampla.

O cálculo considera impostos ou despesas acessórias?

Não — pressupõe que a poupança mensal introduzida é uma comparação líquida. Se o novo crédito alterar o reparto de despesas acessórias (imposto sobre o imóvel e seguros podem ser recalculados num refinanciamento) ou modificar a dedutibilidade fiscal dos juros na sua jurisdição, estes efeitos têm de ser incluídos no valor da poupança antes da introdução. Em caso de dúvida, use apenas a diferença de capital e juros e trate o resultado como um limite inferior.

FINFinanças

Ponto de equilíbrio do refinanciamento

Descubra quanto tempo a poupança mensal de um refinanciamento demora a pagar os custos de fecho do novo crédito. Antes do ponto de equilíbrio perde com a operação; depois, cada mês é ganho líquido face ao crédito anterior.

Moeda

Custos de fecho

€

Poupança mensal

€

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Como funciona

Fórmula

\text{Months} = \frac{\text{Closing Costs}}{\text{Monthly Savings}}

\text{Years} = \frac{\text{Months}}{12}

Onde

$\text{Closing Costs}$: Custo inicial total do refinanciamento
$\text{Monthly Savings}$: Prestação mensal anterior menos prestação mensal nova
$\text{Months}$: Meses até a poupança cobrir os custos de fecho
$\text{Years}$: Meses expressos em anos

Divida os custos de fecho pela poupança mensal para obter o número de meses até a poupança acumulada cobrir o custo inicial. Dividido por 12 dá o equivalente em anos. Antes do ponto de equilíbrio está em desvantagem; depois, cada mês de poupança é ganho líquido face ao crédito anterior.

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