CalcLibrary

Калькулятор аренды или покупки

Сравните аренду и покупку жилья на выбранном сроке: ипотека, погашение долга, расходы собственника, рост цены, продажа и доходность денег, которые остались бы у арендатора.

Валюта
Основные параметры
₽
лет
₽
₽
%
лет
Дополнительные предпосылки
%
₽
% от цены продажи
%
%
Расходы собственника
₽
₽
₽
₽
Примеры

Если жить недолго, разовые расходы на покупку и будущую продажу могут съесть эффект от погашения ипотеки.

Аренда впереди к концу срока
7 144 916 ₽
Капитал собственника после продажи
5 194 068 ₽
Инвестированный капитал арендатора
12 338 983 ₽

В смоделированном диапазоне точки пересечения нет: инвестированный капитал арендатора остаётся выше всё время, а покупка не догоняет аренду.

Оценка, не рекомендация. Расчёт выполняется до налогов и полностью зависит от введённых предпосылок. Он не учитывает местные налоговые вычеты, сборы при сделке, правила ипотечного страхования, регулирование аренды и рыночные прогнозы. Небольшие изменения предпосылок могут существенно изменить вывод.

Это было полезно?

Примеры

Как это работает

Формула

L=H−D  L = H - D \;

M=L×i(1+i)n(1+i)n−1M = L \times \frac{i(1+i)^n}{(1+i)^n - 1}

Bt=L(1+i)t−M×(1+i)t−1iB_t = L(1+i)^t - M \times \frac{(1+i)^t - 1}{i}

St=Ht×(1−c)−BtS_t = H_t \times (1-c) - B_t

Rt=Rt−1(1+r)+(Cвлад,t−Cаренда,t)R_t = R_{t-1}(1+r) + (C_{\text{влад},t} - C_{\text{аренда},t})

Переменные

LL

Сумма кредита после первоначального взноса(денежная сумма)

HH

Начальная цена жилья(денежная сумма)

DD

Первоначальный взнос(денежная сумма)

MM

Ежемесячный ипотечный платёж по основному долгу и процентам(денежная сумма / мес.)

ii

Месячная процентная ставка по ипотеке

nn

Полный срок кредита в месяцах

BtB_t

Остаток долга после месяца t(денежная сумма)

StS_t

Капитал собственника после продажи в месяце t, за вычетом расходов на продажу(денежная сумма)

RtR_t

Инвестированный капитал арендатора после месяца t(денежная сумма)

Калькулятор сравнивает два сценария по месяцам. В сценарии покупки он считает ипотечный платёж, уменьшает остаток долга по графику погашения, добавляет регулярные расходы собственника, увеличивает стоимость жилья по заданной предпосылке и оценивает чистую выручку от продажи после издержек. В сценарии аренды расчёт начинается с денег, которые не ушли в покупку, затем этот капитал растёт с заданной доходностью, а ежемесячная разница между владением и арендой добавляется к нему или вычитается из него.

  1. Переводит срок проживания и срок кредита в месяцы.
  2. Строит помесячный график ипотеки, чтобы остаток долга снижался со временем.
  3. Индексирует аренду, стоимость жилья и капитал арендатора по заданным годовым предпосылкам.
  4. Расходы собственника, введённые суммами, считает фиксированными годовыми бюджетами; налог, страховку и содержание, введённые процентами, считает от текущей стоимости жилья.
  5. Сравнивает чистую выручку собственника от продажи с инвестированным капиталом арендатора на выбранном сроке и ищет первый месяц, где покупка догоняет аренду.

Частые вопросы

01К чему применяется доходность свободных денег?
К деньгам, которые не были бы внесены в покупку сразу, и к ежемесячной разнице между стоимостью владения и аренды. Если владение в конкретном месяце дороже, эта разница уменьшает капитал арендатора. Если дешевле – увеличивает его.
02Почему расходы при продаже так сильно влияют на итог?
Они уменьшают сумму, которую собственник получит при выходе из объекта. На коротком сроке комиссия, оформление и другие издержки продажи могут перекрыть несколько лет погашения долга и роста цены.
03Какие расходы собственника учитываются?
Повторяющиеся расходы без учёта ипотечного платежа: налог на имущество, страхование, платежи ТСЖ/УК и ремонт с содержанием. Их можно ввести готовыми годовыми суммами или, для налога, страховки и содержания, процентом от текущей стоимости жилья.
04Почему вывод меняется от срока проживания?
Покупка обычно требует заметных расходов на входе и на выходе, а аренда оставляет больше денег гибкими. Со временем погашение ипотеки и возможный рост цены дают покупке шанс догнать аренду. Чем короче срок, тем сильнее давят разовые издержки.
05Можно считать это рекомендацией купить или не покупать?
Нет. Это расчёт до налогов и только по вашим предпосылкам. Измените рост аренды, ставку, рост цены жилья, расходы собственника или доходность свободных денег – и точка безубыточности может сильно сдвинуться или исчезнуть.

Все калькуляторы